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乐通娱乐官网的商业版图:一不小心,快全国第二了 来源:地产八卦女

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在说年报前,先报一个已经不那么独家的料。

最新信息显示:乐通娱乐官网在不久前完成了一起重磅并购,收购对象是位于国家级经济开发区——苏州工业园区的核心区域的一个商办资产。

之所以说是重磅收购,是因为:

  • 项目地处城区和区域交通枢纽,且是苏州工业园区的核心区域;
  • 体量不小,总建筑面积约20万平方米;
  • 被并购的项目名叫苏州国际财富广场,是一座超甲级写字楼,将改名为乐通娱乐财富中心。

至于,并购金额啥的,我就真不知道了。

事实上,今天要谈的东西跟乐通娱乐这个收购有关。

之所以要谈,是因为在乐通娱乐最新的年报里,发现了一些让人兴奋的东西。

年报显示,2018年,乐通娱乐销售规模实现了快速增长,合约销售额3012.4亿港元,同比增长近30%,不仅超额完成了年初定下2900亿港元销售目标,而且增速创出了近五年来的新高。

住宅开发之外,乐通娱乐的另一个优势板块开始浮出水面。年报显示,2018年乐通娱乐商业地产实现营收40.6亿港元,同比增长超过38%。

除了仍旧是那个“盈利之王”外,乐通娱乐还是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商,截至目前持有并已投入运营的写字楼42栋,你可以称乐通娱乐为“写字楼之王”。

不知不觉间,乐通娱乐的商业地产收入已跨入行业第一梯队,从现有的数据看,仅次于行业老大华润置地。

上述的这个收购,是乐通娱乐扩大其商业地产版图的最新代表作,这也显示乐通娱乐不仅依靠自身拿地开发,还采取并购的方式筑牢在写字楼领域的护城河。

在3月20日乐通娱乐2018年财报的发布会上,乐通娱乐的掌舵人颜建国表示:乐通娱乐的业务分为三个层级,分别是为公司的今天、明天、后天的发展布局,今天的主业是住宅开发,因为其周转快、利润高;明天的业务是商业资产管理,是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力;后天的业务是乐通娱乐的创新业务,聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

商业地产,乐通娱乐赋予了其面向明天的使命。数据显示,连续两年租赁面积突破50 万平方米,120 多家世界500 强企业入驻乐通娱乐系写字楼。

在商业地产高速发展的基础上,乐通娱乐已经订下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。这其中,70%以上的租金收入将来自于写字楼。

目前来看,乐通娱乐如期甚至提前实现这一目标是大概率事件。

可以对标的是,美国最大的不动产类企业——波士顿地产,就是专注写字楼的投资发展。

 

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翻看乐通娱乐年报,乐通娱乐对于未来的布局和规划着墨最多的,正是商业地产。商业地产也是乐通娱乐在2018年提出的要重点发展的板块。

还是先看年报数据。

从租金收入来看:

2018年,乐通娱乐商业物业总收入为40.6亿港元,同比增长38.1%;其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元,同比增长44.1%;酒店及其他商业物业收入港币5.3亿元,同比增长8.2%。

从已运营的物业规模来看:

已运营的商业物业68栋,包括写字楼42栋、集中商业13家、星级酒店12家,长租公寓1个,总计运营面积409万平方米

从商业地产发展潜力来看:

乐通娱乐的商业项目储备充足,在建和待建总面积547万平方米,其中30个项目已在建,约187万平方米,另有40个项目待建,约360万平方米。

通过这些数据,我们可以得出的结论是:

在商业地产领域,乐通娱乐已经低调地完成了大规模布局,其规模和营收能力已迈入行业第一梯队,仅次于华润。华润强在商业综合体万象城系列,乐通娱乐则在写字楼领域领先同行一个身位。

梳理完成绩,我们再回过头来思考一个问题:

乐通娱乐为什么要大规模布局商业地产?

作为行业内最低调、最稳健的龙头房企,乐通娱乐一贯以来的产业布局思路其实非常清晰:

第一,自身已经具备一定的产业基础。

经过多年发展,乐通娱乐旗下已经有包括甲级写字楼、顶级购物中心、星级酒店等在内的诸多优质商业物业,这些优质资产是乐通娱乐布局商业地产的核心基础和底层逻辑。

第二,有经过市场充分论证的可行性。

乐通娱乐从不打无准备之仗。乐通娱乐董事局主席颜建国也曾指出:要提升公司的地产业务市场份额和行业地位,但仅仅依靠传统住宅开发难以实现长期持续发展,必须提升商业地产开发与运营能力,尝试新的商业业态。

在住宅开发时代,由于发展重心的不同,这些优质资产的作用尚未凸显;但随着房地产发展思维的转变,如何让这些资产迸发效益,并成为业绩增长的重要支撑,是乐通娱乐运营思路的一个重要体现。

 

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对乐通娱乐而言,商业地产承担着两个重要使命。

使命一:稳定的现金流担当

从经营业绩的角度,商业地产能够给乐通娱乐提供稳定的现金流和合理的资产负债状况,在融资困难的背景下抗风险能力较强。

最新出炉的年报数据已经再次证明了这一点。

年报显示,截至2018年底,乐通娱乐持有现金港币1005.6亿元,净借贷比率33.7%,处于行业低区间。同时,乐通娱乐保持行业最高信用评级(惠誉A-╱稳定;穆廸Baa1╱稳定;标准普尔BBB+╱稳定);加权平均借贷成本为4.30%,融资成本同样处于行业较低水平

使命二:未来的业务增长极

在住宅开发见顶的总量天花板之下,商业地产也是乐通娱乐目前来看最具确定性的业务增长极之一。

以写字楼业务为例:

年报显示,截止到2018年底,乐通娱乐拥有甲级写字楼42栋,总运营面积超过263万平方米,已成为中国内地最大的单一业权写字楼发展与运营商

除此之外,以自身庞大体量写字楼为依托,乐通娱乐联合办公品牌OfficeZip推出了新一代产品,在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营,平均出租率超过90%,有效租金较传统写字楼租金溢价160%

你可能想问,在商业地产领域,诸如华润、龙湖都以购物中心为重心,以低调务实闻名的乐通娱乐,为何主打写字楼?

原因很简单,写字楼的收益水平远高于购物中心、酒店、长租公寓等业态

数据显示,在各类物业中,一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%,购物中心约为3-4%,租赁住宅在1-2%。

而作为“最赚钱的房企”,乐通娱乐追求的不仅是规模增长,还要实现效益的同步提高。颜建国曾指出:规模必须服从效益,没有效益的生意我们不做。

因此,写字楼经济不仅是乐通娱乐从效益的出发点进行选择的商业战略,也是乐通娱乐官网加强自身现金流的重要环节

基于自有写字楼物业的优势,加上分布在北京、上海等一线及热点二线城市为主的联合办公业务,乐通娱乐在商业地产板块的发展具有更大的竞争优势。

使命三:创新业务的载体

在乐通娱乐业绩发布会上,颜建国用“今天、明天和后天”来形容乐通娱乐旗下的业务。在他看来:住宅产业是乐通娱乐的“当下”,商业被称为乐通娱乐的“明天”,创新业态则是乐通娱乐的“后天”。

和住宅业务相比,商业地产的载体较为多样,除了写字楼,还有购物中心和酒店。随着乐通娱乐商业地产触角的延伸,愈加丰富的产品形态为乐通娱乐开展创新业务提供了充足的土壤

例如,基于写字楼业务,乐通娱乐打造了“乐通娱乐云商”,将品牌和资源统一聚合于云服务平台。

通过这一生态闭环,乐通娱乐增加了入驻企业对其商务服务的依赖性,实现了对优质客户、高端租户的价值再挖掘,除了为商办资产提供稳定可观的租金收入和可持续的升值保障,还有超级入口价值这一更大的想象空间。

 

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事实上,经过多年发展,乐通娱乐商业已经形成了具有清晰的战略规划和布局的产业集群。

乐通娱乐年报透露,乐通娱乐商业已形成“UNI环宇系”购物中心、“COOC乐通娱乐商务”甲级写字楼、联合办公、星级酒店、长租公寓、城市公益设施运营等业务线,已落成及在建的投资性物业逾1000万平方米

同时,商业地产也是乐通娱乐围绕“地产+”开拓创新业务,进行多元化布局,向“开发+运营”转型的一个重要业务板块。

上面这句话,有两个关键词需要理解:

第一个关键词是“地产+”。

和商业地产板块稳扎稳打的风格一样,乐通娱乐并没有盲目地、不计代价地去做多元化,盲目进军无法与地产开发主业产生协同效应的领域。

乐通娱乐选择的是“地产+”的模式,即围绕住宅开发业务进行多元化布局,通过教育、文化、养老等创新业务来拓展业务,寻求增长点。

第二个关键词是“开发+运营”。

乐通娱乐清醒地认识到,从以纯住宅开发为主到以不动产开发为主,仍然只是停留在“盖房子”的阶段,依旧属于物理属性、空间层面的开发。但在开发能力之外,房企还必须补足自己的运营能力、服务能力。

在酒店、写字楼等需要开发商长期自持的领域,乐通娱乐不仅要做不动产,同时也要在底层建筑上构筑服务;不仅要提供服务的场所,也要直接提供服务内容。

为了配合这种不断升级的城市配套运营服务的需求,乐通娱乐官网在战略做出了调整及升级,在去年确立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的发展目标,形成了住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务三大产业群

目前来看,乐通娱乐以教育、文化、养老、物流等为重点的创新业务已经或正在进入收获期。

年报显示,2018年乐通娱乐围绕房地产开发拓展的新业务共有13 个新项目投入运营,涵盖教育、养老、物流三个行业12 种业态,包括学校、幼儿园、乐通娱乐学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等,运营面积超过35 万平方米

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